Affittare casa su Airbnb: l'importanza di essere in regola

Stai pensando di mettere in affitto la tua casa rendendola disponibile ai turisti per brevi periodi ?
Con l’avvento di siti web come Airbnb, affittare una proprietà per finalità turistiche è molto facile, ma ci sono molte questioni burocratiche da affrontare per evitare di incorrere in sanzioni.

I principali adempimenti richiesti dalle norme vigenti includono:

• una comunicazione al Comune ove è ubicato l'alloggio (ove previsto)
• la stipula di un contratto di locazione 
• la comunicazione alla Questura delle generalità degli ospiti
• la riscossione e il versamento dell'imposta di soggiorno (ove previsto)
• la comunicazione dei flussi turistici (ove previsto)
• l'assolvimento degli obblighi fiscali.

Cosa si deve comunicare al Comune?
A seconda di quanto previsto dalla legge regionale e dal regolamento comunale competente, al locatore è richiesto di comunicare informazioni relative alla locazione, quali, ad esempio:
i dati catastali e l'indirizzo dell'alloggio che si intende locare
il numero delle camere e dei posti letto disponibili
i siti web dove viene pubblicizzato l'alloggio
l'eventuale forma imprenditoriale di esercizio della locazione.
Tale comunicazione è obbligatoria in molti Comuni e le sanzioni previste per la mancata comunicazione preventiva sono elevate, fino a 5.000 euro.

Perchè è necessario stipulare un contratto ?
Ai sensi della L. 431/1998, il contratto di locazione turistica deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità e deve contenere tutti i dati relativi all'immobile ed ai contraenti.
La mancanza del contratto non solo rischia di lasciare il locatore sprovvisto di qualsiasi tutela nei confronti del conduttore, ma espone il proprietario al rischio più che concreto di vedersi comminare pesanti sanzioni fiscali. Per le locazioni di durata inferiore ai 30 giorni non è necessaria la registrazione all'Agenzia delle Entrate.

Perché si devono comunicare la generalità degli ospiti in Questura ?
Il cd. "Decreto Sicurezza" recentemente approvato, impone di comunicare alla Questura le
generalità degli ospiti entro 24 ore dall'arrivo, anche in caso di affitti e subaffitti inferiori ai 30 giorni. Tale norma è funzionale al controllo del territorio e alla prevenzione del terrorismo. La mancata comunicazione delle generalità degli ospiti è un reato ed è sanzionata con l'arresto o la ammenda.

Perchè si deve riscuotere l'imposta di soggiorno ?
Come accade per le strutture ricettive, anche per gli alloggi concessi in locazione turistica la legge prevede che il proprietario versi, al comune in cui l'immobile è ubicato, l'imposta di soggiorno riscossa direttamente dai propri ospiti nella misura prevista dal regolamento comunale.
Alcune amministrazioni comunali hanno poi stipulato con Airbnb accordi per la riscossione e il versamento della tassa di soggiorno. A seguito di ciò, Airbnb incasserà automaticamente dagli ospiti  l'importo della tassa di soggiorno e lo verserà direttamente nelle casse comunali, liberando il proprietario dall'incombenza della riscossione e del versamento dell'imposta. Tuttavia, anche in caso di riscossione da parte di Airbnb, resta a carico del proprietario l'onere della rendicontazione.
Sono previste sanzioni per il caso di omesso versamento o mancata rendicontazione dell'imposta di soggiorno.

Cos'è la comunicazione dei flussi turistici ? 
Alcune regioni hanno provveduto a codificare l'obbligo, per chi effettua locazioni turistiche,
di comunicazione dei flussi turistici per finalità statistiche.
Tali comunicazioni servono a raccogliere i dati delle presenze turistiche all'interno della regioni, i quali vengono utilizzati al fine di meglio pianificare l'attività di promozione turistica e dei servizi correlati al turismo.
Anche in questo caso sono previste sanzioni per coloro che omettono la comunicazione prevista dalla legge regionale competente.

Quali sono gli obblighi fiscali?
Il proprietario che offre il proprio alloggio in locazione turistica deve versare allo Stato le imposte sui canoni di locazione percepiti e, come nel caso di una locazione di lunga durata, ha la possibilità di considerare tali redditi come parte dell'imponibile IRPEF o di assolvere al pagamento di una cedolare secca del 21% scorporandoli dai redditi complessivamente tassati.
Il DL. 50/2017 ha poi previsto che gli intermediari che riscuotono il corrispettivo della locazione sono tenuti ad operare una ritenuta d'acconto, operando da sostituti di imposta in luogo del locatore.
La mancata dichiarazione dei canoni e il relativo versamento delle imposte sono sanzionati.

Perché dovrò dotarmi di un codice identificativo ?
Con le misure introdotte con la legge n. 58/2019 di conversione del cd. “Decreto Crescita”, il legislatore, al fine di migliorare la qualità dell’offerta turistica, di assicurare la tutela del turista e contrastare forme irregolari di ospitalità, ha previsto l’istituzione di una apposita "banca dati" delle strutture ricettive e degli immobili destinati alle locazioni brevi.
Nello specifico, le singole strutture ricettive e gli immobili destinati alle locazioni brevi, dovranno essere identificati mediante un “codice identificativo”, da utilizzare in ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza.
I soggetti titolari delle strutture ricettive, i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e i soggetti che gestiscono portali telematici, pertanto, saranno pertanto tenuti a pubblicare il codice identificativo in tutte le comunicazioni inerenti all’offerta e alla promozione di tali servizi.
L’inosservanza dell’obbligo di pubblicazione comporterà l’applicazione di una sanzione pecuniaria variabile da un minimo di 500 euro a un massimo di 5.000 euro.
In caso di reiterazione della violazione, la sanzione sarà maggiorata del doppio.
Inoltre, la legge di conversione prevede che i dati relativi alle persone alloggiate presso le strutture ricettive saranno forniti, in forma anonima e aggregata, per singola struttura ricettiva, dal ministero dell’Interno all’Agenzia delle entrate e potranno essere tramessi ai singoli comuni per consentire il monitoraggio dell’imposta o del contributo di soggiorno.

Al fine di evitare sanzioni che possono annullare i guadagni derivante dalla locazione turistica, risulta evidente l'importanza di agire in conformità alle normative vigenti.
Per questo motivo, è fondamentale affidarsi ad un professionista competente in materia di locazione turistica.

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